Il rifacimento del tetto condominiale è una questione spinosa che determina spesso frizioni tra i vari condòmini. Se tutti sono d’accordo di intervenire urgentemente per riparare il tetto, non si può dire la stessa cosa per quanto riguarda le ripartizioni delle spese. Chi abita ai primi piani infatti si sente in diritto di non dover pagare nulla o comunque di dover pagare di meno rispetto ai condòmini che abitano agli ultimi piani. In questo articolo facciamo chiarezza per stabilire come ripartire le spese condominiali necessarie per la manutenzione del tetto.
Come viene definito giuridicamente il tetto?
Il tetto è un bene comune del condominio, quindi tutti i condòmini devono partecipare alle spese per la sua manutenzione e conservazione. Anche chi vive ai piani bassi oppure chi possiede un garage o un magazzino deve quindi contribuire alle spese, fatta eccezione per chi ha un box esterno all’edificio che non trae alcuna utilità dal tetto. La quota però non è uguale per tutti i condòmini, ma viene suddivisa secondo millesimi di proprietà come stabilito dall’art. 1123 c.c. In pratica tutti usufruiscono del tetto in egual misura, ma ciò non incide sul principio generale di ripartizione delle spese che viene quantificata secondo i millesimi di proprietà per quanto riguarda la manutenzione del tetto condominiale.
Rifacimento del tetto del condominio: a chi spetta pagare le spese?
Nella maggior parte dei casi il tetto è di proprietà dell’intero condominio e, come indicato precedentemente, le spese vengono suddivise in base ai millesimi di proprietà. Tutti coloro che traggono beneficio dalle prestazioni del tetto, compresi i titolari di negozi e magazzini o proprietari di garage che si trovano in corrispondenza della verticale, devono contribuire alle spese.
In alcuni casi si parla di “supercondominio”, cioè un condominio composto da più edifici paralleli ognuno dei quali con tetti e servizi propri. In tal caso le spese spettano esclusivamente ai condòmini che si trovano sotto l’asse verticale del tetto da rifare. Supponiamo ad esempio che un condominio si suddivida in 2 edifici diversi: fabbricato A e fabbricato B. Se bisogna intervenire sul tetto del fabbricato A le spese spettano solo agli abitanti di questo edificio, non certo agli abitanti del fabbricato B.
Infine il tetto può appartenere ad un solo condomino se il costruttore ne abbia riservato la proprietà o l’abbia venduto ad un singolo abitante dell’edificio con tanto di atto notarile. Le cose cambiano poiché, in caso di rifacimento e manutenzione del tetto, 1/3 delle spese tocca al proprietario del tetto ed i restanti 2/3 vanno ripartiti secondo i millesimi tra gli altri condòmini del palazzo. Questa modalità di pagamento è regolamentata dalla stessa norma del codice civile relativa al lastrico solare.
Mansarda sul tetto: come regolarsi?
Il proprietario del sottotetto può costruire una mansarda purché non pregiudichi la stabilità, l’efficienza e l’aspetto estetico ed architettonico dell’edificio o provochi danni agli altri condòmini. I lavori devono comunque essere comunicati all’amministratore, anche se la sua autorizzazione non è necessaria. Tutte le opere relative alla mansarda come manutenzione, riparazione e rifacimento spettano esclusivamente al proprietario della mansarda e non agli altri condòmini.
